Ocupación de habitaciones no pactadas: burofax de advertencia y resolución

Tu arrendatario firma por una habitación o por un uso concreto… y, cuando te quieres dar cuenta, hay dos, tres o cuatro personas dentro; se han abierto estancias que no estaban pactadas, se cierran puertas con candado, aparecen literas en la salita y la vivienda empieza a parecer una residencia improvisada. Paga uno —si paga— pero usan y desgastan varios. El riesgo de incendio y de sanciones de la Comunidad se dispara y, si hay accidente, la responsabilidad puede caer sobre ti.
Cuando esto sucede, no basta con “hablarlo”. La única vía que ordena, fija fechas, exige y prepara el desahucio es un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo que advierta, requiera y, si no cumplen, resuelva.

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El alquiler de habitaciones por parte del inquilino sin permiso es una práctica prohibida por la LAU que se considera un subarriendo no autorizado. Si tu inquilino ha convertido tu piso en una pensión encubierta, el burofax de advertencia es el paso previo al desahucio. En esta fase, la firma de una oferta vinculante confidencial es vital para asegurar que el inquilino desaloje a los terceros y restablezca el uso exclusivo de la vivienda.

Qué significa “ocupación de habitaciones no pactadas” (y por qué te deja vendido)

Hablamos de cualquier uso privativo y estable de estancias que no se incluyeron en el contrato:

Contrato de habitación A y el inquilino ocupa la B o C;
Contrato de vivienda completa para núcleo familiar y el inquilino subdivide con candados y realquila cuartos;
Contrato de temporada para una persona y aparecen terceros usando dormitorio, despacho o trastero no autorizados;
“Intercambio” de habitaciones entre convivientes sin tu consentimiento;
Conversión de salón o comedor en dormitorio permanente.

Consecuencias prácticas: sobreocupación, desgaste acelerado, riesgo de siniestro, quejas vecinales, pérdida de control de llaves y accesos, incumplimiento de seguro del hogar y posibilidad de sanciones si se está explotando la vivienda como alojamiento encubierto. A efectos jurídicos, la ocupación de estancias no pactadas vulnera el destino y el uso contratados y suele implicar subarriendo o cesión inconsentidos. Es causa de resolución y de reclamación de daños.

El marco jurídico que te protege (en sencillo y útil)

El contrato manda: si delimita las estancias y el uso permitido, invadir otras supone incumplimiento objetivo.
LAU (arrendamientos de vivienda) y Código Civil: la alteración del uso y el subarriendo/cesión sin consentimiento escrito justifican resolución, desalojo y daños.
Propiedad Horizontal: si la sobreocupación genera molestias o riesgos, las actas de la comunidad refuerzan tu prueba.
Prevención y responsabilidad: incrementar camas y ocupación puede afectar a seguro, licencias y normativa; si pasa algo, preguntarán qué hiciste para parar la irregularidad.

Traducción: si el inquilino usa más habitaciones de las pactadas o introduce terceros en ellas, puedes requerir el cese inmediato, la restitución del uso conforme a contrato y, si no lo hace, resolver y demandar.

48–72 horas que marcan la diferencia: qué hacer antes del burofax

Contrato en mano: subraya cláusulas de uso, prohibición de subarriendo/cesión, visitas de verificación y domicilio de notificaciones.
Prueba:
- Fotos/Vídeos (con fecha) de candados, literas, colchones en salón, percheros en pasillo, maletas permanentes.
- Vecinos/Comunidad: correos del administrador, quejas por ruidos o rotación de personas.
- OSINT: anuncios de habitación “disponible” en portales, perfiles y reseñas.
- Pagos: rentas desde IBAN de terceros o “repartidas”.
Acceso anunciado (si el contrato lo permite): preaviso escrito de 24/48 horas para verificar ocupación; si lo impiden, suma otro incumplimiento (obstrucción).
Esquema de daños: estimación de pintura, suelos, cerraduras, limpieza y fontanería por sobreuso.

Con la prueba atada, tu burofax deja de ser “una queja” y se convierte en prueba reina.

El burofax que advierte y resuelve: estructura que funciona

A) Encabezado técnico

Remitente (propietario) y, si actuamos, JR Abogados.
Destinatario en domicilio contractual.
Referencia: Contrato (fecha) – vivienda (dirección) – ocupación de habitaciones no pactadas.

B) Hechos con fechas (sin adjetivos, con datos)

Contrato para uso exclusivo de [habitación/estancias] [describir].
Consta desde [fecha] la ocupación estable de [otras habitaciones] y/o presencia continuada de terceros. Se adjuntan fotografías, comunicaciones de comunidad y capturas de anuncios (Anexos 1–3).
No existe consentimiento escrito del arrendador para dicho uso.

C) Fundamentos en dos líneas

Incumplimiento contractual por alteración del uso y subarriendo/cesión no consentidos.
Facultad de resolución del contrato, desalojo y reclamación de daños.

D) Requerimiento con plazos firmes

Cese inmediato de la ocupación de estancias no pactadas y retirada de terceros.
Restitución del uso conforme a contrato en 10 días hábiles, entrega de copias de llaves y retirada de candados.
Confirmación escrita y verificación presencial con preaviso de 48 horas.
Abono de __ € por daños/gastos (o inspección para presupuestar).

E) Advertencia de resolución

Transcurrido el plazo sin cumplimiento íntegro, se resolverá el contrato y se interpondrá demanda de desahucio por resolución más reclamación de daños, con costas.

F) Oferta vinculante confidencial (MASC) — si te interesa cerrar rápido

Opción A: entrega de llaves en __ días + liquidación de rentas/daños (condonación parcial de intereses).
Opción B: permanencia solo con las estancias pactadas, retirada total de terceros, depósito adicional temporal de __ € y visitas de verificación en 30/60/90 días.
Vigencia: 10 días. Confidencial y vinculante.

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Modelo de burofax (lista base para adaptar y enviar)

Remitente: D./D.ª [Propietario], NIF [], domicilio [].
Representación: JR Abogados.
Destinatario: D./D.ª [Arrendatario], NIF [], domicilio contractual [].
Referencia: Contrato de arrendamiento de [habitación/vivienda] de fecha [], inmueble sito en [].

HECHOS

El contrato delimita el uso exclusivo a [habitaciones/estancias], quedando prohibido el subarriendo/cesión sin consentimiento escrito.
Desde [fecha] se ha constatado la ocupación estable de [estancias no pactadas] y la presencia de terceros, según fotografías, comunicaciones del administrador y capturas adjuntas (Anexos 1–3).
No existe consentimiento escrito del arrendador.

REQUERIMIENTO

Cese inmediato de la ocupación de estancias no pactadas y retirada de terceros.
Restitución del uso conforme a contrato en el plazo de 10 días hábiles, con entrega de llaves/copias, retirada de candados y confirmación escrita.
Verificación presencial previa cita (48 h).
Abono de __ € por daños/gastos (o inspección para su presupuestación) mediante transferencia al IBAN [___], remitiendo justificante a jr@jrabogados.es.

ADVERTENCIAS
Transcurrido el plazo sin cumplimiento íntegro, se resolverá el contrato por incumplimiento e interpondremos demanda de desahucio y reclamación de daños, con imposición de costas.

OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL (MASC)
A efectos transaccionales, se ofrece:

Opción A: entrega de llaves en [__] días y liquidación de rentas/daños con condonación del __% de intereses si se formaliza en 10 días.
Opción B: permanencia limitada a las estancias pactadas, retirada total de terceros, depósito adicional temporal de __ € y verificaciones en 30/60/90 días.
[Ciudad], [fecha]
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Estrategia: advertir y, si no rectifican, resolver

Advertencia: sirve para cerrar la discusión y dar última oportunidad con plazo firme.
Resolución: si persiste la ocupación ilegal, la demanda entra con el relato perfecto: contrato → hechos probados → requerimiento claro → desobediencia → daños.
Costas: haber ofrecido MASC razonable suele inclinar al juzgado a imponerlas al inquilino.

Pruebas que convencen al juez (y cómo conseguirlas sin conflicto)

Reportaje fotográfico fechado: candados, literas, maletas fijas, toma de corriente múltiple en pasillo, división “de facto”.
Testimonios ordenados: correo del administrador, extracto de acta, escritos de vecinos.
Capturas de anuncios y perfiles con la habitación “en alquiler” (ideal con acta notarial online si prevés juicio).
Pagos: rentas y fianzas gestionadas por terceros o “a medias”.
Acceso anunciado: si lo bloquean, burofax complementario: obstrucción y nuevo motivo de resolución.
Presupuestos de pintura, suelos, cerraduras, limpieza y cerrajero.

Errores que tiran meses a la basura

Discutir por WhatsApp sin burofax: “no consta requerimiento formal”.
Plazos blandos: “a la mayor brevedad” no sirve; usa 7–10 días hábiles.
No certificar contenido: el destinatario negará lo que le pediste.
Tolerar “provisionalidad” sin papel: mañana será “otro mes”.
No cuantificar: aunque sea provisional, da cifras o método de cálculo.
Cambiar cerradura sin base legal: puede exponerte a un problema penal. Primero burofax/resolución y juzgado.

MASC con cabeza: cuándo abrir puerta y cuándo no

Abrir cuando:

Buscas salida rápida con llaves en 10–30 días.
Ves insolvencia incipiente y quieres recuperar la posesión antes de que empeore.
Puedes obtener depósito adicional o garantía real.

No abrir cuando:

Hay realquiler sistemático (rentabilidad a tu costa).
Ocultan la situación, cambian cerraduras y bloquean acceso.
Concurre impago o daños graves. En estos casos, resolver y demandar.

Daños: qué reclamar (y cómo presentarlo sin fisuras)

Rentas debidas hasta entrega efectiva de llaves.
Daños materiales: pintura integral, rodapiés, suelos, puertas, cerraduras, mobiliario.
Limpieza profesional y desinfección si hubo sobreocupación.
Costes de cerrajero y copias de llaves.
Gastos de comunidad y sanciones repercutidas por uso indebido (con prueba).
Lucro cesante: si la vivienda queda no arrendable X días por dejarla “en cuadro”.
Intereses (pactados o legales) y costas.

Presenta una tabla en demanda: concepto – fecha – importe – soporte (factura/presupuesto/acta). El juez la agradece.

Preguntas frecuentes (respuestas directas)

¿Puedo autorizar más habitaciones con un plus?
Sí, pero por escrito (anexo): identifica estancias, límite de ocupantes, depósito adicional y verificaciones. Sin papel, no.

¿Sirve un email en lugar de burofax?
Ayuda, pero lo que pesa en sala es burofax con certificación de contenido y acuse.

¿Tengo que esperar meses para demandar?
No. Da 7–10 días hábiles para restituir; si no cumplen, resolución y demanda.

¿Y si dicen que son “amigos de paso”?
Lo que cuenta es el uso efectivo y estable: candados, ropa, horarios, correspondencia, anuncios. Si parece ocupación, lo es.

¿Puedo cortar suministros para forzar salida?
No: riesgo de coacciones. Camino legal: burofax, resolución, demanda. Si no pagan suministros, reclama y documenta.

Cronograma realista (del aviso al juzgado)

Día 0–2: recopila prueba, prepara burofax (advertencia + requerimiento + MASC).
Día 7–10 hábiles: si no hay cumplimiento íntegro, prepara demanda.
Día 15–30: presenta desahucio por resolución y daños.
Meses siguientes: vista y sentencia; con burofax sólido, costas probables.

Micro-párrafos listos para pegar en tu burofax

Incumplimiento:
“Conforme a las cláusulas de uso y prohibición de subarriendo/cesión, la ocupación de estancias no pactadas constituye un incumplimiento grave que debe cesar de inmediato.”
Plazo y verificación:
“Se le requiere para restituir el uso conforme a contrato en el plazo de 10 días hábiles, retirar terceros, entregar llaves/copies y permitir verificación previa cita (48 h).”
Resolución:
“Transcurrido el plazo sin cumplimiento íntegro, se resolverá el contrato e interpondremos demanda de desahucio y reclamación de daños, con imposición de costas.”
MASC:
“Sin perjuicio de lo anterior, y a efectos transaccionales, se ofrece entrega de llaves en [__] días o permanencia limitada a estancias pactadas con depósito adicional de __ € y verificaciones en 30/60/90 días. Oferta confidencial y válida 10 días.”

Checklist antes de enviar (no te dejes nada)

Cláusulas de uso y prohibición de subarriendo/cesión subrayadas.
Fotos/Vídeos fechados de estancias ocupadas.
Correos/actas del administrador o vecinos.
Capturas de anuncios de habitaciones.
Pagos desde terceros (si los hay).
Plazos firmes (7–10 hábiles), verificación y IBAN para abonos.
Advertencia de resolución y costas.
Oferta MASC si te interesa cerrar.
Envío por burofax con certificación y acuse al domicilio contractual.

Conclusión operativa

La ocupación de habitaciones no pactadas es una línea roja: erosiona tu control, multiplica riesgos y te deja expuesto. Un burofax serio —con hechos fechados, fotos, quejas, plazos firmes y salida MASC inteligente— cambia la dinámica: o restituyen y pagan, o resuelves y demandas con altas probabilidades de recuperar la vivienda y las costas.
No lo dejes crecer. Empieza hoy.

JR Abogados · 25 años · Defensa del propietario y procedimientos de desahucio
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