Electrodomésticos destrozados y pintura negra en el salón: el protocolo legal para recuperar el coste

Recoges la vivienda tras la marcha del inquilino y lo que ves no es un uso normal: el frigorífico huele a podrido y tiene las gomas arrancadas, la lavadora hace un ruido metálico y ha dejado un charco, la vitrocerámica está rajada, el microondas quemado y lleno de grasa incrustada, el horno inutilizable. Y, como guinda, las paredes del salón están negras de humo, manos, roces, restos de pegatinas y manchas que no se van con una simple pasada de esponja.

El inquilino se ha ido muy tranquilo diciendo “ya te he devuelto las llaves, devuélveme la fianza”. Y tú piensas: “Esto lo pago yo, ¿o puedo obligarle a pagarlo él?”.

Puedes, y debes. Pero hay forma y hay orden. Lo que hagas en los primeros días marca el resultado.

1. Antes de hablar de dinero: ¿cuándo es legalmente responsable el inquilino?

No todo deterioro de la vivienda es reclamable. La clave jurídica está en distinguir lo que es desgaste normal por el uso ordinario de la casa, frente a lo que es un daño causado por negligencia, maltrato o uso indebido del inmueble y su equipamiento.

Desgaste normal (a cargo del arrendador):

El color blanco de las paredes se ha apagado tras dos o tres años de vida normal.
El frigorífico enfría algo menos que el primer día, pero funciona.
El microondas tiene un par de arañazos superficiales.
La lavadora, vieja, finalmente ha dicho basta por antigüedad razonable.

Esto es vida doméstica estándar.

Daño imputable al inquilino (reclamable):

Vitrocerámica partida por impacto.
Horno con resistencia interior quemada porque se dejó encendido horas con grasa acumulada.
Lavadora reventada por uso indebido (lavar alfombras empapadas que la máquina no soporta, meter peso excesivo, provocar una fuga y no avisar).
Frigorífico con moho y putrefacción por abandono total, que obliga a retirarlo entero porque es irrecuperable.
Paredes del salón completamente negras de humo de tabaco, grasa, hollín de velas o simplemente manos sucias durante meses sin limpiar, con arañazos profundos, restos de cinta americana y agujeros mal tapados.

Eso no forma parte del “paso del tiempo”: eso es degradación por mal uso. Y el coste de devolver la vivienda a condiciones normales se le puede reclamar al inquilino.

Esta diferencia es esencial. Los jueces la entienden perfectamente, pero tienes que presentarla bien.

2. Paso uno: recuperar la posesión legalmente y fijar la escena tal como está

Hay un error que arruina reclamaciones por miles de euros: el propietario entra, limpia y arregla antes de documentar. Ahí el inquilino ya tiene su defensa preparada: “eso ya estaba roto cuando entré”, “él cambió cosas después y ahora me las quiere cobrar”, “miente”.

Para evitarlo, el protocolo es el siguiente:

Primero, la posesión legal.
Solo puedes entrar cuando el inquilino ya no tiene derecho a estar dentro (entrega de llaves voluntaria o lanzamiento judicial en un desahucio). Nada de entrar antes, nada de forzar cerraduras mientras aún vivía allí. Si entras irregularmente, te puedes encontrar un problema penal y además él puede cuestionar toda tu prueba.
Segundo, grabación en vídeo continua.
Entras con el móvil grabando vídeo. Sin cortes. Recorres la cocina, abres el horno, abres la nevera, acercas la cámara a la lavadora enseñando la fuga. En el salón haces un plano general de las paredes ennegrecidas y después primeros planos de las manchas, los golpes, los agujeros, las marcas. Mientras grabas, vas narrando en voz alta lo que estás viendo:
- “Vitrocerámica con una rotura en la esquina frontal derecha, rotura en forma de estrella, no estaba así al inicio.”
- “Pared del salón completamente negra, trazas de humo en altura de sofá, marcas de manos, suciedad incrustada.”
Esta narración luego se puede transcribir. Lo importante es fijar qué había, dónde estaba y en qué estado recibiste la vivienda ese mismo día.
Tercero, fotografías generales y de detalle.
- Foto de toda la cocina tal y como está.
- Foto de cada electrodoméstico dañado, de cerca, que se vea el problema concreto: la resistencia quemada, la goma rota, la placa rajada.
- Foto de cada pared del salón ennegrecida, y luego fotos a 30-40 cm para que el juez vea que no hablamos de “una marca”, sino de un ennegrecimiento generalizado o de golpes profundos.
Es útil poner un objeto de referencia (una moneda, un bolígrafo, una mano abierta) para que quede clara la magnitud de la rotura o de la mancha.
Cuarto, no limpiar todavía.
Ni desengrasar el horno, ni pintar encima de las manchas, ni tirar el frigorífico. Todavía no. Primero la prueba, luego el arreglo.

Esto, bien hecho, vale más que cualquier discurso delante del juez. Porque el juez no va a creer lo que suena exagerado, pero sí va a creer lo que ve en imágenes claras tomadas el mismo día de la entrega.

3. Paso dos: levanta un acta privada del estado en el momento de la devolución

Además de vídeo y fotos, conviene formalizar un documento escrito que describa el estado de la vivienda al ser recuperada.

No hace falta notario en todos los casos (aunque si quieres elevarlo a acta notarial de presencia, todavía mejor en casos graves). Bastará con un acta privada firmada por ti y, si es posible, por otra persona que haya estado presente en esa visita inicial (administrador de fincas, agente inmobiliario, incluso un familiar adulto que pueda luego declarar).

En esa acta debe constar:

Fecha y hora de acceso a la vivienda.
Motivo del acceso (entrega de llaves por el inquilino / recuperación tras lanzamiento).
Estado de cada electrodoméstico relevante:
- “Horno con grasa acumulada en costras quemadas, resistencia superior parcialmente derretida.”
- “Frigorífico con restos orgánicos en descomposición y olor ácido intenso, moho visible en juntas de puerta y baldas; estado no apto para su reutilización.”
- “Lavadora con fuga de agua en zona frontal inferior, charco en el suelo de la cocina / cuarto de lavado.”
- “Vitrocerámica rajada en esquina frontal; grieta visible, riesgo de corte.”
Estado del salón: paredes ennegrecidas, restos de humo y grasa, marcas profundas, golpes que atraviesan pintura y yeso.
Mención a olores fuertes: tabaco, grasa quemada, humedad agria.

Ese acta, con firma y fecha, tiene un poder enorme a la hora de neutralizar la clásica defensa del inquilino: “Está exagerando”. Ya no es solo tu palabra, es tu palabra más la de un testigo presencial que firma haber visto lo mismo.

4. Paso tres: demostrar que la vivienda no estaba así al inicio

Aquí está la batalla clave. Siempre que reclamas daños, el inquilino intentará lo mismo: “Yo ya lo recibí así”. Por eso, un propietario profesional no entrega nunca una vivienda sin dejar rastro documental del estado inicial.

¿Qué sirve como prueba de estado inicial?

Fotos o vídeo de la vivienda antes de la entrada del inquilino.
Idealmente, con fecha verificable (metadatos, o al menos enviadas por correo al inquilino en su día). Paredes blancas. Electrodomésticos limpios y funcionales. Nada de manchas negras en el salón. Nada de vitro rota.
Inventario o anexo al contrato.
Esto es oro. Muchos contratos responsables adjuntan un anexo donde se describe:
- “La vivienda se entrega pintada en blanco, limpia, sin manchas de humo ni restos de grasa.”
- “Electrodomésticos entregados: frigorífico en correcto funcionamiento, sin olores ni restos orgánicos; lavadora sin fugas, en perfecto funcionamiento; horno limpio, sin restos quemados; placa vitrocerámica sin grietas.”
- “Salón pintado recientemente, paredes lisas, sin marcas ni perforaciones.”
Ese inventario va firmado el día de la firma del arrendamiento. Esa firma ata al inquilino. Después le será muy difícil, por no decir imposible, alegar que “ya estaba así”.
Mensajes previos.
Si le enviaste antes de entrar un correo o un WhatsApp donde dices: “Te dejo la casa recién pintada, horno limpio, nevera desinfectada, mira que lo dejo bien”, ese mensaje guarda valor probatorio. Conviene conservarlo.

Cuando el juez ve el “antes” limpio y funcional y el “después” destrozado, ya no hablamos de desgaste. Hablamos de incumplimiento del deber del inquilino de conservar y usar la vivienda con diligencia.

5. Paso cuatro: pide presupuestos profesionales desglosados (nada de inventar cifras)

Para poder reclamar dinero hay que justificarlo. Y justificarlo significa cuantificar, con papeles serios, cuánto cuesta devolver la vivienda a un estado apto para volver a alquilarla.

Necesitas distintos presupuestos, en papel o PDF, con descripción precisa:

Servicio técnico / sustitución de electrodomésticos.
- Lavadora: diagnóstico de fuga, coste de reparación si es viable o sustitución si está sin arreglo.
- Frigorífico: limpieza y desinfección profesional vs. retirada y sustitución por insalubridad. Muchas veces no compensa limpiarlo, porque el olor queda impregnado. Ese presupuesto debe decirlo claramente (“Se recomienda sustitución por imposibilidad de recuperación sanitaria del aparato actual”).
- Horno y microondas: reparación o sustitución, coste de pieza y mano de obra.
Importante: que en el presupuesto se deje claro si el daño es fruto de uso indebido y no simple desgaste. Muchos técnicos lo indican sin problema (“rotura de la puerta interior por golpe”, “rotura de la placa vitro por impacto contundente”).
Pintor / empresa de saneamiento de paredes.
Las paredes negras del salón no se arreglan pasando una bayeta. Normalmente hay que:
- Limpiar la pared con desengrasante adecuado.
- Lijar donde haya restos sólidos o barniz de humo.
- Quitar adhesivos y masilla de agujeros chapuceros.
- Aplicar imprimación selladora para que la mancha de humo no traspase.
- Pintar en dos manos toda la pared, y en muchos casos la estancia completa para unificar tono.
Este presupuesto debe detallar horas de mano de obra, material, imprimación específica y pintura final. No aceptes “pintar salón: 500 €”. Pide más detalle. Cuanto más detallado esté, más difícil será que el inquilino lo discuta.
Limpieza técnica y desinfección.
Si hay grasa quemada, olores fuertes, restos orgánicos dentro de nevera u horno, necesitas un servicio de limpieza especial, no una limpieza doméstica estándar. Ese tipo de limpieza tiene un sobrecoste que luego puedes reclamar. Es importante tener la factura o presupuesto que lo refleje:
“Limpieza y desinfección profunda, retirada de restos orgánicos, tratamiento de olores, desinfección interior de horno y superficies de cocina.”

Todos estos presupuestos, juntos, son la base económica de tu reclamación.

6. Paso cinco: calcula el total, descuenta la fianza y reclama la diferencia

Aquí llega una parte que muchos propietarios gestionan mal por miedo o desconocimiento.

La fianza que dejó el inquilino no es un regalo. No es “su dinero” hasta que tú se la devuelves. Es una garantía precisamente para cubrir impagos de renta, suministros y desperfectos que no son desgaste normal.

Ejemplo práctico:

Suma de daños (electrodomésticos, pintura completa del salón, limpieza técnica): 2.300 €
Fianza depositada: 1.200 €
Diferencia pendiente: 1.100 €

¿Qué haces?

Retienes la fianza y lo explicas por escrito.
Reclamas formalmente los 1.100 € restantes.

Esto sorprende a muchos arrendadores, que creen que solo pueden “quedarse la fianza y ya está”. No. Si el destrozo cuesta más que la fianza, puedes exigir el resto. Y debes hacerlo, porque si no lo haces dejas que esa pérdida salga de tu bolsillo cuando legalmente no te corresponde.

Eso sí: todo por escrito, bien explicado y con papeles.

7. Paso seis: requerimiento formal al inquilino (burofax con acuse y certificación de contenido)

Una vez tienes:

Pruebas visuales.
Acta de estado.
Inventario inicial / fotos del inicio.
Presupuestos.
Cálculo final con imputación de la fianza.

Toca exigir el pago de forma seria.

Ese requerimiento debe enviarse por un medio fehaciente que deje constancia de lo enviado y de que lo ha recibido (por ejemplo, burofax con acuse y certificación de texto). No sirve mandar un audio insultando ni un WhatsApp improvisado. Eso, en juicio, es debilísimo.

El requerimiento debe contener:

Identificación del contrato:
Dirección del inmueble arrendado, fecha de inicio del arrendamiento, nombre completo del inquilino.
Constancia de la entrega de llaves / recuperación de la posesión y fecha.
Relación detallada de daños.
Habitación por habitación, aparato por aparato. Nada de frases vagas tipo “has destrozado todo”.
Importes de reparación / sustitución según presupuestos.
Aquí adjuntas copia de cada presupuesto.
Aplicación de la fianza.
Explicas con números cómo imputas esa fianza a los daños.
Cantidad pendiente de abono.
“Tras descontar la fianza, queda pendiente la cantidad de ___ €.”
Plazo de pago breve y concreto (por ejemplo, 7 días naturales).
Advertencia expresa de acciones legales.
Indicas que, si no paga, se presentará demanda civil de reclamación de cantidad solicitando, además, que se le impongan las costas.

Este documento tiene dos efectos: o el inquilino entiende que esto va en serio y paga, o sigue negándose y tú ya tienes preparado el paso siguiente.

8. ¿Y si el inquilino se ríe y dice “demandame, no tengo nada”?

Es muy frecuente. Intentan desanimar al propietario con el argumento “soy insolvente, no vas a ver un euro”.

Aquí es donde hay que tener sangre fría: una vez que presentes la demanda y obtengas una sentencia donde conste que ese inquilino te debe X euros, esa sentencia es un título ejecutivo. Con un título ejecutivo puedes embargar:

Parte de su nómina presente o futura.
Saldos en cuentas bancarias.
Devoluciones de Hacienda.
Ingresos declarados si trabaja por cuenta propia.

Es decir: que hoy vaya diciendo que no tiene nada no significa que no vayas a cobrar jamás. La deuda queda reconocida. Puedes ejecutar cuando haya fondos embargables.

Además, la sola perspectiva de llegar a ese punto (embargos, costas, antecedentes de impago en un procedimiento civil) hace que muchos ex inquilinos entren en razón justo después de recibir el burofax bien armado. Porque ya no están ante “un casero enfadado”, están ante un acreedor que los va a llevar a juicio con pruebas sólidas.

9. ¿Puedo reclamar también el tiempo que pierdo sin poder volver a alquilar el piso?

Sí, y conviene que lo valores.

Si los electrodomésticos están inservibles, la cocina es impracticable y el salón está en un estado de suciedad que ahuyenta a cualquiera, tú no puedes enseñar esa vivienda a un nuevo inquilino mañana mismo. ¿Qué significa eso? Que vas a perder días (a veces semanas) de renta.

Ese perjuicio se llama lucro cesante. Es reclamable siempre que puedas demostrar:

Que el estado en que te devolvieron la vivienda hacía objetivamente imposible alquilarla sin antes limpiar, desinfectar, reparar electrodomésticos y repintar.
Que ha habido un plazo real e inevitable para hacer esas reparaciones (por ejemplo, 10 días de trabajo entre limpieza especial, sustitución de electrodomésticos y repintado del salón).
Que, en condiciones normales, tu intención era volver a alquilar de inmediato.

¿Cómo se demuestra el plazo?
Con los propios presupuestos o facturas: “Intervención de limpieza y desinfección en dos jornadas”; “reposición y montaje de frigorífico y lavadora, entrega prevista en 4 días”; “pintura de salón en dos capas tras saneado previo, duración estimada 3 días”. Eso suma días en los que tú no puedes alquilar por culpa del estado en que te han devuelto la casa. Es dinero, y ese dinero se puede pedir.

10. ¿Cuándo tiene sentido ir a juicio y cuándo quizá no?

Seamos prácticos.

Tiene sentido judicializar cuando:

La cuantía del daño es significativa (electrodomésticos rotos, paredes que obligan a repintar entero, olores fuertes, suciedad extrema).
El inquilino se niega a pagar incluso tras recibir el requerimiento formal.
Tienes prueba sólida (fotos, vídeos, acta, inventario inicial, presupuestos claros).
No quieres que la broma la pague tu bolsillo.

Puede que no tenga sentido gastar energía si hablamos de algo menor, puntual y barato que prácticamente entra dentro del uso normal (una marca leve en la pared o un microondas de 10 años que ha dejado de calentar). Hay que tener cabeza: al juzgado se va para cantidades reales, para daños objetivos que hagan daño económico.

Pero ojo: cuando hay destrozo serio, no es cuestión de orgullo. Es una obligación patrimonial propia. Nadie con un mínimo de sentido común regala 1.500 €, 2.000 €, 3.000 € de reposición de electrodomésticos y pintura integral porque el inquilino ha sido dejado e irresponsable.

11. Conclusión: el protocolo que protege tu dinero

Resumiendo de manera operativa, como si fuese tu manual interno de propietario responsable:

Recupera la posesión legalmente.
Nada de entrar antes de la entrega o del lanzamiento.
Congela la escena al entrar.
Vídeo continuo narrado. Fotos generales y de detalle. No limpies ni tires nada todavía.
Levanta un acta de estado con testigo.
Fecha, hora, descripción de los electrodomésticos dañados, paredes ennegrecidas, olores, suciedad acumulada.
Demuestra cómo estaba al principio.
Guarda fotos iniciales, inventario firmado, mensajes donde dejaste claro que lo entregabas limpio y funcional.
Consigue presupuestos profesionales desglosados.
Reparación o sustitución de electrodomésticos, limpieza técnica, desinfección, repintado tras saneado de paredes. Todo con detalle y precio.
Calcula el total y descuéntale la fianza.
La fianza se aplica a estos daños. Si no alcanza, reclamas la diferencia.
Envía un requerimiento formal y serio.
Por escrito y con acuse de recibo. Relación de daños, importes, fianza aplicada, diferencia pendiente y plazo de pago.
Si no paga, demanda civil de reclamación de cantidad.
Reclama el coste de los daños, más el posible lucro cesante por el tiempo que el piso estuvo inhabitable, más las costas del procedimiento.
Con sentencia a tu favor, embargas si hace falta.
Nómina, cuentas, devoluciones de Hacienda. Que hoy diga “no tengo nada” no significa que no pague nunca.

Este es el recorrido correcto. Sin gritos. Sin discusiones interminables por WhatsApp. Sin rebajarte. Con pruebas, con método y con un mensaje muy claro: devuelvo el piso en condiciones y exijo recibirlo en condiciones. Si tú lo rompes, tú lo pagas.

Ese es el estándar. Y los tribunales, cuando se les presenta bien, lo aplican.

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Electrodomésticos destrozados y pintura negra en el salón: el protocolo legal para recuperar el coste

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JR Abogados