Cuando un contrato de arrendamiento llega a su término y el inquilino no entrega la vivienda, la diferencia entre recuperar la posesión rápidamente o perder meses en trámites suele estar en un factor: tener un método, paso a paso, que cubra los requisitos legales, los plazos y la prueba documental que un juzgado espera ver. Este checklist está pensado para propietarios que desean actuar con seguridad desde el primer día, evitando errores que activan prórrogas indeseadas, la temida tácita reconducción o simples subsanaciones que retrasan el procedimiento.

En tu checklist no puede faltar el burofax de preaviso, el contrato original y el justificante de recepción. Si el fin de contrato se complica, añade un paso extra: la oferta vinculante confidencial. Este documento es vital si el inquilino pide una prórroga corta, ya que garantiza que no se convierta en una prórroga legal de años.

Visión general (lo que vas a conseguir con este checklist)

Tener fechas clave controladas (vencimiento real, prórrogas, preavisos).
Redactar y notificar correctamente la no renovación (con fehaciencia).
Preparar un “día D” de entrega sin fisuras (cita formal, acta, lecturas).
Reaccionar en 72 horas si no hay entrega (requerimiento inmediato).
Presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo con un bloque probatorio ordenado que facilite un allanamiento con costas o una resolución rápida.
Reclamar una indemnización por ocupación sin título desde el día siguiente al vencimiento hasta la entrega efectiva.
Evitar la tácita reconducción y otras trampas procesales frecuentes.

1) Auditoría inicial del contrato (antes de mover ficha)

Objetivo: saber con exactitud cuándo termina el contrato “de verdad” y qué régimen legal le aplica, para no errar el preaviso ni el fundamento de la demanda.

Checklist de revisión:

Naturaleza del arrendamiento
- ¿Vivienda habitual? ¿Temporada? ¿Habitación?
- Cuidado: si se pactó “temporada” pero en la práctica es residencia habitual (empadronamiento, hijos escolarizados, consumos estables), un juzgado puede recalificar y aplicar la LAU de vivienda.
Fecha de firma y plazo
- Anota inicio y fin del plazo pactado.
- Revisa anexos y novaciones que alteren el calendario.
Prórrogas legales/pactadas
- En vivienda habitual: computa las prórrogas obligatorias y la tácita anual según la ley vigente al tiempo de la firma y la condición del arrendador (persona física o jurídica).
- En temporada/habitación: manda el término pactado y la realidad del uso.
Cláusula de notificaciones
- Localiza el domicilio a efectos de notificaciones del arrendatario (y de coarrendatarios).
- Anota si el inquilino comunicó fehacientemente cambio de domicilio.
Sujetos
- ¿Hay coarrendatarios? ¿Fiadores? ¿Cesión o subrogación?
- ¿Sigue siendo el mismo propietario (venta/herencia/adjudicación)? Prepara nota simple o escritura para acreditar legitimación.
Renta y pagos
- Ten a mano recibos y extractos. Te servirán para cuantificar la indemnización por ocupación y demostrar coherencia posterior.

Resultado esperado: un calendario cierto de vencimiento y prórrogas, con domicilio de notificaciones verificado y listado completo de sujetos a los que habrá que requerir.

2) Preaviso de no renovación (si procede): forma, plazo y contenido

Objetivo: cerrar la puerta a prórrogas y dejar constancia inequívoca de que el contrato terminará en fecha, con requerimiento expreso de entrega.

Reglas de oro:

Usa burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Envía al domicilio contractual y, si conoces otro domicilio real, también.
Sé claro: “no deseo la renovación”, fecha exacta de entrega, cita con dos franjas en día hábil, lecturas e inventario.
Advertencia: si no hay entrega, desahucio por expiración con costas e indemnización por ocupación.

Plazo práctico:

Vivienda habitual: respeta el preaviso legal aplicable al arrendador según la LAU vigente al firmar. Por prudencia, envía con un mes extra sobre el mínimo.
Temporada/habitación: lo pactado; si no hay pacto, aviso razonable.

Documentos a guardar en PDF:

Admisión, certificación literal del texto, acuse y seguimiento del burofax.

Error a evitar: “preferimos no renovar” o “salvo acuerdo”. Es ambigüedad y un arma para la defensa.

3) Preparación del “día D” (vencimiento): protocolo de entrega

Objetivo: que la entrega, si sucede, quede perfectamente documentada; y si no sucede, que quede constancia para activar la vía judicial sin dudas.

Checklist operativo:

Cita formal
- Día hábil, con dos franjas horarias.
- Comunicado en el burofax de no renovación y reconfirmado la semana anterior (sin sustituir la fehaciencia).
Material
- Acta de entrega preparada para firmar.
- Inventario de entrada.
- Plantilla para lecturas de luz, agua y gas.
- Móvil/cámara para fotos (contadores, estado, llaves).
- Relación de llaves y mandos (portal, vivienda, buzón, garaje).
Asistencia
- Propietario y, si es posible, testigo imparcial. Si prevés conflicto, valora acta notarial de presencia.
Si hay entrega
- Firma acta con detalle de llaves/mandos, lecturas con foto, estado aparente, referencia al inventario y liquidación provisional de fianza (pendiente de facturas/daños).
- Si hubo ocupación más allá del vencimiento, deja constancia de la indemnización (días × importe diario) y su pago o reserva.
Si no hay entrega
- Deja constancia: comparecencia a la hora pactada, ausencia del inquilino.
- No entres ni cambies cerraduras (autotutela = riesgo penal/civil).
- Pasa al paso 4 (requerimiento “día 1”).

4) Requerimiento “día 1”: reacción en 24 horas si no hay llaves

Objetivo: fijar por escrito que el contrato venció, que no hubo restitución y que se concede una última oportunidad inmediata antes de presentar demanda.

Cómo hacerlo:

Envía burofax con certificación de texto y acuse el día siguiente al vencimiento o a la cita fallida.
Objeto: “Requerimiento de entrega de llaves y restitución por expiración del contrato”.
Contenido mínimo:
- Recordatorio de vencimiento y de la cita fallida.
- Nueva cita perentoria en 48–72 horas (dos franjas, día hábil).
- Advertencia de demanda inmediata, costas e indemnización por ocupación sin título desde el día siguiente al vencimiento.
Remite copia no fehaciente por email/mensajería (indicando “Copia del burofax nº X”) para acelerar la lectura.
Guarda nuevamente admisión, certificación, acuse y seguimiento.

Política de cobros a partir de ahora: cualquier ingreso posterior al vencimiento debe comunicarse por escrito como indemnización por ocupación sin título. Nada de “rentas” tras el día D. Si no quieres ese camino, rechaza el pago y explica el motivo.

5) Antídoto contra la tácita reconducción (prohibido improvisar)

Objetivo: evitar que por tolerancia o por cobros ambiguos nazca un nuevo contrato por meses.

Reglas claras:

Si concedes “unos días”, documenta: no hay prórroga, fecha perentoria, indemnización diaria y entrega total de llaves ese día.
No prestes llaves “para limpiar” ni consientas entradas/salidas sin control.
Reclasifica por escrito los ingresos automáticos como indemnización.
Sigue el cronograma: burofax día 1 → expediente → demanda.

6) Expediente probatorio: cómo debe llegar al juzgado

Objetivo: presentar un caso que “se gane solo” porque todo es claro, cronológico y verificable.

Carpeta de documentos (PDF):

Contrato y anexos/novaciones.
Título de propiedad (escritura o nota simple actualizada).
Burofax de no renovación (admisión, certificación literal, acuse, seguimiento).
Constancia de cita de entrega y no restitución (testigo/acta/fotos).
Burofax día 1 (admisión, certificación, acuse).
Cronología tabulada (firma, vencimientos, envíos, citas, reintentos).
Cálculo de indemnización por ocupación (días × importe diario; referencia: renta pactada).
Comunicación de reclasificación de pagos a indemnización (si los hubo).
Acta de entrega modelo (lista para el día D de la entrega real).
Índice numerado de documentos, con fechas y descripción.

Consejo profesional: cuanto más fácil se lo pones al juzgado, más rápido fluye el procedimiento. Un índice claro y un orden lógico evitan requerimientos de subsanación.

7) La demanda de desahucio por expiración del plazo (estructura que funciona)

Objetivo: pedir restitución, indemnización y costas con una narrativa limpia y sin abrir debates innecesarios.

Estructura sugerida:

Partes y legitimación
- Propietario/representante (poder si procede).
- Arrendatario(s) y, si es oportuno, ocupantes ignorados.
- Acreditación de dominio (nota simple/escritura).
Hechos
1. Contrato: fecha, objeto, renta, plazo.
2. Régimen aplicable y cómputo de prórrogas (si vivienda).
3. No renovación notificada en plazo (burofax, acuse).
4. Vencimiento y cita de entrega (no restitución).
5. Burofax día 1 (requerimiento inmediato).
6. Ocupación sin título desde el día siguiente al vencimiento.
7. Indemnización calculada (días × importe diario).
8. Buena fe y coherencia del actor (no tolerancias, no cobros como renta).
Fundamentos de Derecho
- Competencia y juicio verbal especial de desahucio por expiración del término.
- Validez del título y eficacia de la notificación fehaciente.
- Derecho a restitución e indemnización por ocupación sin título.
- Costas.
Suplico
- Lanzamiento y entrega del inmueble si no hay desalojo voluntario.
- Condena a indemnización desde el día posterior al vencimiento hasta la entrega efectiva (con liquidación en ejecución).
- Costas.
Documentos
- El bloque probatorio del punto 6.

Consejo: si tu baza fuerte es el vencimiento, no ensanches el pleito con otras causas salvo que añadan claridad o correspondan a una acumulación estratégica.

8) Indemnización por ocupación: cuánto y cómo pedirla

Regla práctica: usa la renta pactada como referencia diaria (renta/30 o renta/31 según mes; puedes fijar base uniforme si lo justificas).
Excepción: si la renta es anormalmente baja y el perjuicio objetivo es evidente (p. ej., zona turística en temporada alta), puedes argumentar renta de mercado con comparables. Valora coste/beneficio.

Cómputo: desde el día siguiente al vencimiento hasta el de entrega efectiva (incluido).

Hoja de cálculo mínima:

Fecha de vencimiento → fecha de entrega → nº de días.
Importe diario → total.
Si la entrega aún no se ha producido al presentar la demanda, pide condena con liquidación en ejecución.

9) Gestión de la fianza y daños (evita el “pleito 2.0”)

Acta de entrega con:

Identificación de partes y inmueble (incluye trastero/garaje).
Llaves/mandos (número y clase).
Lecturas de contadores con foto.
Referencia al inventario de entrada y diferencias (fotos).
Estado aparente (pintura, limpieza, electrodomésticos).
Fianza: liquidación provisional pendiente de facturas y revisión técnica.
Indemnización por ocupación hasta ese instante (días × importe).
Firmas y fecha/hora.

Consejo: este documento cierra discusiones y evita que un asunto claro de restitución se convierta en un rifirrafe sobre la fianza.

10) Cronograma recomendado (del mes -6 al día +3)

Mes -6 a -5: Auditoría de contrato, régimen y prórrogas; cálculo de preaviso.
Mes -5 a -4: Envío de burofax de no renovación (certificación + acuse).
Mes -1: Reconfirmación de cita; preparación de acta, inventario y checklist.
Día 0: Cita y, si no hay entrega, constancia (testigo/acta/fotos).
Día 1: Burofax de requerimiento inmediato con nuevas franjas en 48–72 h.
Día 2: Cierre de expediente y cálculo de indemnización.
Día 3–4: Demanda con bloque probatorio completo.
Semana 2: (Opcional) Segundo burofax recordatorio y seguimiento de admisión.

11) Errores que retrasan meses (lista rápida de control)

Preavisar tarde o con texto ambiguo.
Notificar sin fehaciencia (email/WhatsApp en lugar de burofax con certificación y acuse).
Domicilio de notificación erróneo o incompleto.
Olvidar coarrendatarios o notificar solo a uno.
Cobrar pagos post-vencimiento sin reclasificarlos como indemnización.
Conceder días “de palabra” sin dejarlo por escrito.
Permitir entradas o prestar llaves tras el vencimiento.
Confundir vivienda habitual con temporada (y fallar preavisos).
No acreditar la titularidad actual del propietario.
Presentar demanda sin índice, sin cronología o con resguardos incompletos.
Pedir precario cuando existe contrato vencido.
No reclamar la indemnización por ocupación o cuantificarla mal.
Fijar fechas imposibles (festivos, horarios inviables) para la entrega.
Abrir debates colaterales (subarriendo, impagos) que ensanchen el pleito sin mejorar tu posición.

12) Preguntas frecuentes de propietarios (respuestas que ahorran tiempo)

¿Puedo entrar y cambiar la cerradura al vencer?
No. Es autotutela y puede acarrear problemas penales/civiles. Requerimiento y vía judicial.

¿Sirve un email con acuse en lugar de burofax?
Como apoyo, sí. No sustituye la fehaciencia del burofax con certificación y acuse.

¿Y si rehúsa el burofax o no lo recoge?
El rehúse y los intentos se certifican y valen como conocimiento. Refuerza con segundo envío o acta notarial y remite copia por email/mensajería.

El inquilino pide una semana más; ¿acepto?
Solo si te conviene y por escrito: no prórroga, fecha perentoria, indemnización diaria y entrega total de llaves ese día.

¿Puedo pedir más que la renta como indemnización?
Referencia natural: renta pactada diaria. En casos justificados, renta de mercado (aporta comparables).

¿Qué hago con enseres que deja dentro?
Requiere retirada en plazo por escrito; documenta con fotos/acta. La existencia de enseres no legitima prolongar la ocupación.

¿Se puede acumular impago y expiración en la misma demanda?
Es posible, pero valora si ensanchas el debate. Si tu baza fuerte es el vencimiento, ve recto a la restitución + indemnización.

¿Cuándo devuelvo la fianza?
Tras acta y verificación de daños/suministros. Puedes hacer liquidación provisional el día de la entrega.

13) Mini-plantillas útiles (ajústalas a tu caso)

A) Cierre del burofax de no renovación

“Por la presente, no deseo renovar el contrato de arrendamiento de fecha [dd/mm/aaaa]. En consecuencia, le requiero para la entrega de llaves y restitución el día [dd/mm/aaaa] a las [hh:mm] en el inmueble, libre de ocupantes y en correcto estado. Alternativamente, propongo [día/hora 2]. De no verificarse, se interpondrá desahucio por expiración del plazo, con imposición de costas e indemnización por ocupación sin título desde el [día siguiente al vencimiento] hasta la entrega efectiva.”

B) Requerimiento “día 1” tras la no entrega

“Habiendo expirado el contrato el [fecha] y no habiéndose producido la entrega de llaves en la fecha convenida, le requiero para la restitución inmediata el [día/hora 1] o el [día/hora 2] (48–72 horas). De no verificarse, se presentará demanda de desahucio por expiración del plazo, con costas e indemnización por ocupación sin título desde el [día siguiente al vencimiento].”

C) Tolerancia controlada sin reconducción

“Sin que ello suponga prórroga ni tácita reconducción, se tolera la permanencia hasta [fecha], devengándose indemnización por ocupación sin título de [importe]/día. La entrega total de llaves y mandos se realizará ese día a las [hora], con acta y lecturas de contadores.”

14) Señales de alarma que aconsejan reforzar la prueba

Inquilino silencioso, evasivo o hostil.
Indicios de vulnerabilidad alegada (prepara una actuación ordenada y respetuosa).
Dudas sobre vivienda vs temporada.
Cambios de domicilio no comunicados fehacientemente.
Sospecha de subarriendo o alquiler turístico clandestino.
Conflicto vecinal o riesgo de incidente el día de entrega.

Medidas extra: doble notificación (contractual y real), acta notarial el día D, insistencia probatoria bien documentada.

15) Lista maestra (imprime y marca ✓)

Planificación y notificación

He auditado contrato, anexos y prórrogas.
He determinado el régimen (vivienda/temporada) y la fecha exacta de fin.
He verificado domicilios a efectos de notificación y sujetos (coarrendatarios/fiadores).
He enviado burofax de no renovación (certificación + acuse) en plazo.
He guardado admisión, certificación y acuse en PDF.

Día D y reacción inmediata

He fijado cita de entrega (dos franjas, día hábil) y preparado acta.
Si no hubo entrega, he dejado constancia (testigo/acta/fotos).
He enviado burofax día 1 con nueva cita en 48–72 h.
He reclasificado por escrito todo pago post-vencimiento como indemnización.

Expediente y demanda

He construido la cronología de hechos y comunicaciones.
He calculado la indemnización (días × importe diario).
He recopilado el bloque probatorio completo (contrato, titularidad, burofaxes, constancias).
He preparado la demanda (restitución, indemnización y costas), con índice y documentos ordenados.

Entrega final

Tengo listo el modelo de acta con lecturas, fotos, llaves y liquidación provisional de fianza.
Preparo la liquidación definitiva tras verificar suministros/daños.

16) Mensaje final para propietarios exigentes

El desahucio por expiración del alquiler no se gana en el Juzgado: se gana antes, con método, plazos y fehaciencia. Un burofax mal calculado, una carta ambigua o un pago mal denominado son meses de retraso. En cambio, cuando todo está ordenado —preaviso impecable, requerimiento inmediato, expediente limpio— el procedimiento fluye: muchas veces habrá allanamiento con costas; de no haberlo, la resolución y el lanzamiento llegarán sin sobresaltos.

Si deseas que un equipo acostumbrado a estos asuntos lo haga por ti de principio a fin —redacción de cartas, burofax, gestión del “día D”, demanda y negociación—, la diferencia se nota en tiempos, tranquilidad y resultado: recuperar tu vivienda antes y con la seguridad jurídica que espera.

Summary

Article Name

Propietarios: checklist legal para el desahucio por expiración del alquiler

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JR Abogados