Hay veces en que no es la lluvia, ni “la finca vieja” ni “ya veremos en la próxima junta”: el daño en los elementos comunes lo ha causado un comunero concreto con su conducta (obras sin permiso, mala praxis de su contratista, rotura de bajante por manipulación, golpes reiterados en puertas de garaje, filtraciones por su terraza de uso privativo, etc.). En esos casos, la Comunidad no está para “tragar” el coste; está para identificar al responsable, exigir la reposición a su cargo y reclamar todos los perjuicios (materiales, técnicos y de gestión). Y la vía correcta comienza con un requerimiento fehaciente que deje sin escapatoria: burofax.
En JR Abogados llevamos 25 años defendiendo a Comunidades y a propietarios perjudicados. Si quieres que redactemos y enviemos hoy un burofax con efecto inmediato, lo hacemos, coordinamos MASC, negociamos con aseguradoras y —si hace falta— demandamos con solicitud de costas.
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Si un vecino daña el ascensor o el portal, debe pagar la reparación. Para evitar que estos conflictos vecinales los pague toda la comunidad, el burofax le imputa el coste. El infractor suele preferir una oferta vinculante confidencial donde su seguro de hogar asuma el cargo, evitando que la comunidad le demande de forma individual.
Cuándo el comunero debe responder (y no la Comunidad)
Supuestos típicos:
- Obras sin autorización en vivienda/local que afectan a estructura, forjados, fachadas, patios o a la estanqueidad de terrazas de uso privativo.
- Contratistas negligentes del comunero (demoliciones, perforaciones, soldaduras, químicos, impermeabilizaciones caseras, taladros en bajantes, etc.).
- Uso indebido de elementos comunes: sobrecarga de trasteros, tránsito con maquinaria que deteriora suelos, golpeteo de puertas cortafuego, maniobras que dañan puertas de garaje.
- Falta de mantenimiento de instalaciones privativas que provocan daños en elementos comunes (p. ej., desagüe de terraza privativa que vierte a fachada).
- Terrazas de uso privativo: la comunidad mantiene la cubierta/estanqueidad como elemento común, pero los acabados (solado, sumideros que el comunero ha modificado, sellados de su obra) suelen ser responsabilidad del usuario.
- Vertidos o filtraciones desde su inmueble hacia huecos de escalera, cuarto de contadores, cuarto de calderas o ascensor.
Claves jurídicas (explicadas sin latinajos):
- Deber de respetar elementos comunes y de evitar daños: art. 7.2, 9.1 LPH.
- Responsabilidad por hechos propios y de quienes actúan por cuenta del comunero (contratistas, operarios): art. 1902 CC y reglas de responsabilidad extracontractual.
- Repetición: Si la Comunidad adelanta la reparación de un elemento común dañado por un comunero, puede repetir contra él para recobrar el coste íntegro, incluidos honorarios técnicos, peritajes y gestión.
- Acción de cesación (cuando hay actividad dañosa continuada o renuencia a cesar): art. 7.2 LPH.
- Seguro: el comunero puede tener póliza de RC familiar/particular que cubra los daños; no es “problema” de la Comunidad cómo cobre: el responsable paga y luego se entiende con su aseguradora.
Estrategia ganadora: cómo preparar el burofax que dispara la solución
- Acredita el hecho y el nexo causal:
- Fotos/vídeos antes/después.
- Informe técnico breve (administrador o técnico) que diga: qué ha pasado, dónde, por qué es atribuible al comunero, qué hay que hacer para dejarlo como estaba.
- Presupuestos comparables (2–3) con el mismo alcance.
- Pone plazos razonables y diferenciados: 48–72 h si hay riesgo; 7–10 días para resto.
- Exige reposición al estado anterior (no parches), con técnico habilitado y garantía.
- Repercute todos los costes: reparación + pericial, limpieza, daños por indisponibilidad (p. ej., ascensor parado), gestión del administrador.
- Activa MASC: proponer reunión técnica o mediación agiliza y te blinda en costas.
- Advertencia clara: si no cumple, ejecución subsidiaria a costa del comunero, reclamación de cantidad, e incluso acción de cesación y privación de uso (cuando proceda).
Errores que salen caros a la Comunidad
- Confiar en “ya lo arreglará su seguro” y no requerir por burofax: el tiempo corre y se pierde fuerza.
- Pintar sin solucionar la causa: pagas dos veces.
- No individualizar al responsable en acta: cuesta luego reclamarle.
- Mandar un correo “amable” sin plazos ni advertencias: no genera tensión de cumplimiento.
- No cuantificar bien: olvidas pericial, honorarios técnicos, limpieza, ascensor parado, etc.
Qué puedes reclamar (sin olvidarte de nada)
- Reparación integral a la situación previa (misma calidad y acabado).
- Daños colaterales: pintura, solados, falsos techos, conductos, cableado, señalética, etc.
- Técnicos: informes/visitas de arquitecto/ingeniero y coordinación.
- Limpieza y medios auxiliares (plataformas, vallado, cartelería).
- Perjuicios por indisponibilidad de elemento común (p. ej., garaje inoperativo X días; ascensor parado).
- Gastos de administración extraordinarios por la incidencia.
- Intereses desde el requerimiento fehaciente y costas si hay pleito.
Modelo de burofax (Comunidad → Comunero responsable)
Úsalo tal cual, completando corchetes. Si prefieres que lo redactemos y lo enviemos hoy mismo, lo hacemos desde burofaxabogado.es con anexos técnicos y seguimiento jurídico.
Nota: Dirígelo al domicilio para notificaciones del comunero (art. 9 LPH). Si lo desconoces, remite también al piso/local y a cualquier domicilio conocido.
Remitente: Comunidad de Propietarios [Nombre de la finca], CIF [ ], domicilio [ ].
Representante: Presidente [Nombre], con asistencia del Administrador [Nombre/Colegiado].
Destinatario: D./D.ª [Nombre comunero], propietario de [vivienda/local nº…].
Asunto: Requerimiento de reposición y resarcimiento por daños en elementos comunes.
Referencia: Incidencia [código/fecha].
Muy Sr./Sra. nuestro/a:
- En fecha [dd/mm/aaaa] se han producido daños ….informe técnico de [técnico/administración] y reportaje fotográfico que se adjuntan.
- De las comprobaciones realizadas resulta que el origen ……sin la preceptiva autorización comunitaria cuando era necesaria, y/o contraviniendo la normativa aplicable a los elementos comunes.
- En virtud de los arts. 7.2 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 1902 ……empresa habilitada y memoria de reparación aprobada por la Comunidad, incluyendo medidas de seguridad y limpieza final.
b) Abone a la Comunidad…..pericial, limpieza, medidas de contención, honorarios técnicos, etc.].
c) Aporte, en su caso, los datos de su aseguradora de responsabilidad civil para la gestión del siniestro. - En caso de riesgo o ….mayores perjuicios, repercutiendo íntegramente los costes contra usted.
- Con el fin de evitar litigios, proponemos reunión técnica en [fecha/franja dentro de 5 días] o, si lo prefiere, acudir a un procedimiento de MASC (mediación) para acordar alcance, plazos y garantías.
- Advertencia: De no atender el presente requerimiento….para proteger la finca.
Quedamos a la espera de su confirmación por escrito y de la propuesta técnica en el plazo concedido.
Atentamente,
[Firma del Presidente] – [Contacto]
[Administrador – Colegio/Contacto]
[Lugar y fecha]
Adjuntos: Informe técnico [ ], reportaje fotográfico, relación de gastos, acta/parte de incidencia.
Variante de burofax (Comunero perjudicado → Comunero causante)
(útil cuando la Comunidad repara el común, pero tú sufriste daños en tu privativo)
Remitente: D./D.ª [Propietario afectado], vivienda [ ].
Destinatario: D./D.ª [Propietario causante].
Asunto: Reclamación de daños en vivienda por [origen] atribuible a actuaciones en [su vivienda/local].
Muy Sr./Sra. mío/a:
Con motivo de [fecha], se produjeron daños en mi ….. como se evidencia en fotos y presupuestos adjuntos.
Conforme a la normativa aplicable (arts. 1902 CC y LPH), le requiero para que, en el plazo de 7 días hábiles:
- Asuma la reparación a su cargo (o tramite su RC con aseguradora),
- Abone los perjuicios….),
- Fije fecha para la ejecución con empresa habilitada y garantía.
Propongo reunión en los próximos ….. ejercitaré las acciones correspondientes con reclamación de costas.
[Firma, lugar y fecha]
Adjuntos: Fotos, presupuestos, informe del administrador/técnico.
(Remite copia al Administrador para coordinación.)
Pruebas que “cierran bocas” en discusiones con aseguradoras y contratistas
- Informe técnico de parte con fotos georreferenciadas y croquis de localización: qué, dónde y por qué.
- Acta o certificación del Administrador describiendo hechos, fecha, responsables y medidas adoptadas.
- CCTV (si existe) del garaje/portal en caso de golpes; conserva y extrae el tramo útil.
- Presupuestos con mismo alcance de obra (no mezcles partidas).
- Comunicación al responsable y burofax fehaciente con plazo y advertencias.
- Partes de parada del ascensor o de indisponibilidad de vía/garaje.
Cómo valorar correctamente (y no perder dinero por el camino)
- Reposición real: si hay baldosas descatalogadas, igualación de pieza a pieza o renovación de zona para no dejar “parches”.
- Medios auxiliares: andamios, plataformas, entibaciones, protecciones; incluídlos siempre.
- Dirección facultativa: cuando la reparación lo requiera, incluye honorarios de técnico.
- Gestión y limpieza: horas extra del personal, retirada de escombros, contenedores.
- Perjuicios: días de garaje inutilizable, ascensor parado, cortes programados; convierte eso en euros (criterio objetivo).
- Intereses: desde la fecha del burofax.
MASC y acuerdo: fórmula que evita pleito (y funciona)
Un buen acuerdo extrajudicial debería fijar:
- Reconocimiento del origen y compromiso de reposición a cargo del comunero.
- Alcance técnico detallado (memoria), empresa ejecutora, plazos y garantía.
- Pago de gastos ya causados (pericial, limpieza, administración).
- Plan de accesos y convivencia (horarios, protección, comunicación a vecinos).
- Cláusula penal por demora y previsión de sustitución de contratista si no cumple.
- Reserva de acciones si aparece daño sobrevenido vinculado a la misma causa.
Nosotros redactamos esa minuta de acuerdo para firma en 24–48 horas y la elevamos a acta de junta si conviene.
Qué hacer si el comunero “se hace el muerto”
- Ejecución subsidiaria: la Comunidad repara ya (si hay riesgo o servicio afectado) y reclama luego el total (con intereses).
- Demanda de reclamación de cantidad + cesación (si hay persistencia).
- Medidas cautelares si la actividad dañosa continúa o hay peligro para la finca.
- Comunicación a su aseguradora para que consigne o asuma.
- Costas: con un burofax claro y prueba sólida, las probabilidades de que el juez imponga costas al responsable son altas.
Checklist express para el Presidente/Administrador
- Identificado hecho, fecha y responsable.
- Informe técnico y fotos.
- Presupuestos (2–3) comparables.
- Acta o nota interna de incidencia.
- Burofax preparado y enviado (con MASC).
- Plan de reparación (urgente vs. diferible).
- Reclamación de todos los conceptos (no solo obra).
- Seguimiento y cierre por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Y si “fue el albañil” del comunero?
Perfecto: que lo cargue a su RC. La Comunidad reclama al propietario; que él se arregle con su empresa.
¿Puede el comunero negarse porque “siempre se ha hecho así”?
La costumbre no legitima dañar elementos comunes ni alterar su configuración. Reposición y daños.
¿Y si la Comunidad ya arregló para evitar males mayores?
Mejor: hubo diligencia. Ahora repite contra el responsable con facturas y prueba.
¿Se puede privar de uso de elementos comunes?
En casos de actividad prohibida persistente o desobediencia, cabe la acción de cesación (art. 7.2 LPH) y medidas coercitivas judiciales. Es excepcional, pero existe.
¿Conviene involucrar al seguro de la Comunidad?
Sí, para peritar y, en su caso, adelantar. Luego el seguro ejercerá repetición contra el comunero; lo importante es proteger la finca.
¿Lo dejamos listo hoy?
Redactamos y enviamos el burofax, pedimos pericial, coordinamos MASC y, si no hay respuesta, interponemos demanda con solicitud de costas. La Comunidad no tiene por qué pagar lo que otro dañó.
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Si quieres, dime qué ha pasado exactamente (fotos, fecha, parte del administrador y presupuesto más bajo) y te devuelvo el burofax personalizado listo para enviar hoy mismo.
