Te entregan la vivienda con desperfectos: modelo de requerimiento para que lo arreglen

Te la entregan y, nada más entrar, empiezas a ver grietas, humedades, enchufes sueltos, persianas que no bajan, averías de la caldera… Si aceptas y te callas, esos defectos pasan a ser “tu problema”. Si actúas bien y a tiempo, puedes obligar a quien te entregó la vivienda a repararlos, asumir los costes o indemnizarte. Aquí tienes una guía completa —práctica, directa y pensada para ganar— y, al final, dos modelos de requerimiento listos para enviar por burofax: uno para alquiler y otro para compraventa. Son plantillas profesionales, redactadas para que generen efecto inmediato y valgan en juicio si hiciera falta.

JR Abogados lleva 25 años resolviendo situaciones como la tuya. Si necesitas que lo prepararemos y lo enviemos nosotros, aquí nos tienes:
Webs: jrabogados.es | consultalegal.abogado | burofaxabogado.es
Email: jr@jrabogados.es

      EXCELENTE  
   A base de 176 reseñas 
    
 
 
 
   
 
 
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   Maria Cabezas 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Un profesional brillante: rápido, eficaz y totalmente comprometido. Gracias a él he recuperado mi vivienda sin complicaciones. Su apoyo y su gestión han sido impecables. Lo recomiendo sin ninguna duda.
  
 
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   Julian Fernandez Checa 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Formalidad y Seriedad Máxima, Muy Honestos y Responsables
  
 
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   Andres Rodriguez 
 
 
 
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   Javier Castaño Fernàndez 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Son un gran equipo de profesionales, capaces, tecnicos y resolutivos.
  
 
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   luz maria munoz garcia 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Agradecimiento a nuestro abogado José Ramón por hacernos tan cómodo un momento tan difícil de nuestras vidas como fue nuestro divorcio.
Fue muy claro y cercano en todo el proceso.
Nos sentimos muy tranquilos y agusto desde el primer momento.
Es un gran profesional.
Volveríamos a elegirle.
  
 
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   Víctor Ruíz 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Excelente profesional. Demostró gran conocimiento y compromiso en todo momento. Gracias a su trabajo, obtuve un resultado muy favorable. Totalmente recomendable
  
 
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   JUAN MANUEL DIAZ MONTERO 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Le pongo 5 estrellas por que es lo máximo que me deja poner , yo le pondría 10.
Tenía el problema que la empresa no me pagaba la liquidacion ,y me puse en contacto con JR ABOGADOS  ,en dos días ya estaba todo solucionado .
  
 
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   Nieves Martinez Fernandez 
 
 
 
 Trustindex verifica que la fuente original de la reseña sea Google. Por primera vez en mi larga vida he llamado a este Despacho de Abogados y aunque es difícil que a éstas alturas alguien te sorprenda, pues José Ramón, lo ha hecho con su asesoramiento, paciencia y empatía a mi consulta. Seguiré con Vds.Muchas gracias.
  
 
  
  
 
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Por qué el primer paso manda: deja rastro y fija tu versión

En conflictos por desperfectos, gana quien prueba rápido y de forma fehaciente. Eso implica:

Notificar por escrito (burofax con certificación de texto y acuse de recibo). WhatsApp y email sirven como indicios, pero si prevés pelea, el burofax es tu blindaje.
Aportar prueba fotográfica y técnica: fotos con fecha (desde distintos ángulos), vídeos, lista de defectos y, si puedes, informe o diagnóstico (fontanero, electricista, técnico de caldera). Si hay humedades, las mediciones de humedad y el origen estimado son oro.
Vincular los defectos al momento de entrega: todo lo que ocurra antes de habitar o en las primeras semanas pesa mucho para atribuir el origen a quien entrega la vivienda.
Exigir un plazo y una forma de reparación concreta; si no responden, dejas preparada la vía para resolver, reparar por cuenta ajena y repercutir, pedir rebaja, daños y perjuicios o resolver el contrato según el caso.

Marco legal esencial (explicado sin latinajos)

A) Si es alquiler

Conservación y reparaciones: el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, haciendo las reparaciones necesarias (art. 21 LAU).
Inhabitabilidad o uso limitado: si los defectos impiden usar la vivienda en condiciones, puedes suspender renta, reducirla o incluso resolver (art. 26 LAU) si la situación es grave.
Reparaciones urgentes: si hay una avería urgente y el arrendador no responde, el inquilino puede reparar y reclamar el importe (avisa siempre antes por escrito, y conserva factura).
Fianza: si no reparan y hay daños asociados, tu fianza no debería ser la hucha del casero. Deja trazado en el burofax que la fianza no cubre lo que corresponde legalmente al arrendador.

B) Si es compraventa

Vicios ocultos (arts. 1484 y ss. CC): defectos graves, preexistentes y no aparentes al comprar. Plazo breve para reclamar (tradicionalmente 6 meses desde la entrega).
Incumplimiento contractual: si la vivienda no se corresponde con lo pactado (por ejemplo, entrega con instalaciones inservibles), puedes exigir reparación, rebaja del precio, indemnización o, en supuestos serios, resolver.
Obra nueva o reciente: aplica la Ley de Ordenación de la Edificación, con garantías de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura), más el seguro decenal en su caso.

Claves prácticas: describe el defecto con precisión (ubicación exacta, síntomas, cuándo se detecta), adjunta fotos, y propón la solución: “reparación por técnico homologado”, “sustitución”, “compensación económica” o “reducción de precio”, con plazos y advertencias claras.

Tu estrategia en 7 pasos (para no perder ni un derecho)

Inspección inicial metódica
Recorre la vivienda con móvil y linterna. Armarios, falsos techos, trastero, patio, falsos enchufes. Anota todo en una lista con fecha.
Prioriza lo urgente
Fugas de agua, caldera sin agua caliente, electricidad con chisporroteos, filtraciones activas. Eso va primero; advierte por escrito el mismo día.
Notifica por duplicado
Email/WhatsApp (rápido) + burofax (fehaciente). En el burofax, da plazo (5–10 días para urgencias; 10–15 días para el resto) y anuncia consecuencias si no actúan.
Orienta la solución
No pidas “que lo arreglen” y ya. Pide reparación conforme a norma por técnico habilitado y certificado de puesta en servicio (caldera, electricidad, gas).
Presupuestos comparables
Si prevés que no moverán un dedo, consigue 2–3 presupuestos y anúncialo en el burofax: “si no responden, se encargará la reparación con el mejor presupuesto y repercutiré el coste”.
MASC obligatorio antes de pleito
Hoy, antes de demandar, es clave acreditar que has intentado una solución extrajudicial (mediación/negociación). Tu burofax debe invitar expresamente a una reunión o a una plataforma MASC. Eso te ahorra tiempo y refuerza tu posición en costas.
Cierra el círculo
Si reparan: exige factura y certificado. Si pagan: deja hecho recibo. Si nada: demanda con tu prueba organizada (burofax, fotos, informe, presupuestos, daños, perjuicios y —en alquiler— posibles reducciones de renta).

Errores que vemos cada semana (y cómo evitarlos)

Aceptar llaves y firmar “conforme” sin revisar: borra tus opciones de exigir. Si hay entrega formal, anota reservas (“se detectan desperfectos X, Y y Z cuya reparación asume la parte entregante”).
Avisar solo por WhatsApp: útil, sí, pero si ves indiferencia, sube al burofax.
Hacer la reparación sin avisar: salvo urgencias, te arriesgas a que no te reembolsen. Primero aviso, luego actúo.
No cuantificar el daño: añade presupuestos o, al menos, estimación. Las cifras mueven decisiones.
Callarte el plazo: sin plazo no hay presión.
No proponer MASC: te lo sacarán en la primera vista. Inclúyelo.
Confiar en que “ya me lo arreglarán”: el silencio es una respuesta, y va contra ti si no reaccionas.

¿Qué puedo reclamar además de la reparación?

Gastos derivados: hotel/alternativa temporal si la vivienda es inhabitable (justificado), traslado de muebles por reparaciones, daños por agua en enseres (con inventario y fotos).
Pérdida de uso (alquiler): reducción de renta por zonas inutilizables (ej. baño principal fuera de servicio 15 días).
Indemnización por retraso en la entrega conforme a condiciones pactadas (compraventa) o por incumplimiento del estándar prometido.
Intereses desde tu requerimiento fehaciente.

Preguntas rápidas que todo el mundo se hace

¿Puedo dejar de pagar renta hasta que reparen?
Peligroso. Lo correcto es exigir y, si procede, reducir temporalmente la renta o consignar judicial/notarialmente. Hazlo con asesoramiento: una retención mal hecha te coloca como moroso.

¿Y si el casero me dice que “eso lo rompí yo”?
Tu cronología (defecto detectado desde el día 1, fotos con fecha, testigos), y los informes técnicos vinculan el origen al estado de entrega.

Si la promotora no contesta (obra nueva), ¿voy a juicio ya?
Antes, burofax y MASC. Algunas promotoras reaccionan al ver la amenaza fundada de acciones y la prueba técnica adjunta.

¿Qué plazo tengo en vicios ocultos?
Es breve y cuenta desde la entrega. Actúa ya para no perderlo. Si dudas, requiere hoy mismo y pide pericial.

¿Sirve un email en lugar de burofax?
Mejor que nada, sí. Pero no asegura recepción ni contenido. En pleito, el burofax te hace la vida fácil.

Lista de comprobación antes del burofax

Fotos y vídeos con fecha (ángulos amplios + detalle)
Relación completa de defectos por estancias
Diagnóstico o presupuesto de técnico (si es posible)
Documentos de entrega/contrato
Plazo razonable para reparar
Propuesta concreta de solución
Invitación a MASC (mediación/negociación)
Advertencia clara de acciones si no cumplen
Dirección correcta del destinatario (y segundo domicilio si lo conoces)

Modelo de requerimiento por alquiler (para enviar por burofax)

Usa este texto tal cual, completando los corchetes. Si prefieres que lo preparemos y lo enviemos por ti, lo hacemos en el día desde burofaxabogado.es. También puedes contactarnos en jrabogados.es o consultalegal.abogado.

Remitente (arrendatario/a): [Nombre y apellidos, DNI, domicilio a efectos de notificaciones]
Destinatario (arrendador/a): [Nombre, apellidos/razón social y domicilio]
Referencia: Contrato de arrendamiento de fecha [dd/mm/aaaa], vivienda sita en [dirección completa]

Asunto: Requerimiento de reparación y subsanación de desperfectos conforme a la LAU

Muy Sres. míos:

El día [fecha de entrega], se me hizo entrega de la vivienda arrendada sita en [dirección]. Desde esa fecha y en el primer uso ordinario se han detectado defectos que afectan a la habitabilidad y al uso normal del inmueble, que no me son imputables:

[Enumerar por estancias: p. ej., “Baño principal: fuga en la llave de paso, …..etc.]

Conforme al artículo …. las reparaciones necesarias para conserva…. habitabilidad, sin derecho a elevar la renta.
Por medio del presente les requiero formalmente para que,… a:

Designar…reparación de todos los defectos descritos,
Restituir el correcto… afectadas,
Entregar, a la finalización, …. si procede).

Urgencia: En relación con [defecto urgente], les ruego….conforme a la normativa aplicable.
Reducción de renta / suspensión parcial: ….requerimiento y hasta la completa reparación, sin perjuicio de ulteriores acciones.
MASC – intento de solución: A fin de evitar litigios, les propongo reunión (presencial/online) en los próximos [7] días o, si lo prefieren, acudir a un servicio de mediación. Ruego confirmen por escrito.
Advertencia: De no atender e…..reserva de acciones y reclamación de costas.

Queda a su disposición el reportaje fotográfico y [presupuestos/diagnósticos] que adjunto.

Atentamente,

[Firma]
[Nombre y apellidos]
[Teléfono y email]
[Fecha y lugar]

Adjuntos: Relación de desperfectos con fotos; [presupuestos/diagnósticos]; copia del contrato.

Modelo de requerimiento por compraventa (particular o promotora)

Remitente (comprador/a): [Nombre, DNI, domicilio]
Destinatario (vendedor/promotora): [Nombre/razón social, CIF, domicilio]
Referencia: Escritura/contrato de compraventa de fecha [dd/mm/aaaa], vivienda en [dirección]

Asunto: Requerimiento de subsanación de defectos/vicios y regularización de la entrega

Muy Sres. míos:

Con ocasión de la entrega de la vivienda referida, …..afectan a la habitabilidad y calidad pactadas:

[Relación pormenorizada por estancias e instalaciones, con medidas aproximadas, síntomas y efectos].

Tales defectos constituyen incumplimiento de las calidades y…. desde la recepción de este burofax:

Designen técnico y procedan a la reparación/sustitución … en servicio,
Compensen los gastos y perjuicios ocasionados por la falta de disponibilidad de [zona/instalación], desde [fecha].

Obra nueva y garantías …decenal.
MASC – solución extrajudicial: Les propongo reunión técnica…..acordar cronograma de trabajos y, si lo estiman oportuno, acudir a un servicio de mediación.
Advertencia: De no recibir respuesta …., con expresa reserva de costas.

Acompaño reportaje fotográfico y [presupuestos/diagnósticos] que justifican la entidad de los defectos.

Atentamente,

[Firma]
[Nombre y apellidos]
[Teléfono y email]
[Lugar y fecha]

Adjuntos: Fotos y vídeos; presupuestos/diagnósticos; copia de contrato/escritura.

Cómo adaptar el modelo a tu caso en 3 decisiones

Plazo: Urgencias (agua/gas/electricidad) 48–72 h; resto 10–15 días. Si hay obras mayores, añade un calendario (inicio y fin por partidas).
Solución pedida: Reparar / sustituir / compensar / rebajar renta o precio / resolver. Escoge dos: principal y subsidiaria (por ejemplo: “reparación” o, si no, “compensación”).
Prueba: Si el destinatario es reacio, añade un informe pericial y presupuestos. La frialdad de los números acelera decisiones.

Cómo calcular una reducción de renta proporcionada (alquiler)

Por estancias: valora el peso de cada estancia en el uso de la vivienda. Ej.: baño principal inutilizable puede justificar un 10–20 % temporal; cocina sin funcionamiento, 20–30 %; caldera sin ACS, 15–25 %.
Por tiempo: aplica la reducción solo durante el periodo de indisponibilidad.
Con acuerdo: proponlo por escrito y documenta el pacto (email/Anexo). Si no hay acuerdo, consignación o reclamación posterior.

Consejo: mejor que lo dejemos por escrito desde el primer día. En JR Abogados lo formalizamos con un anexo y hojas de cálculo que justifican el porcentaje ante un juez.

Si ignoran tu burofax: plan B y plan C

Plan B (acción directa proporcional): reparaciones urgentes encargadas por ti, con dos presupuestos previos, aviso fehaciente y factura a nombre del entregante. Repercutes coste.
Plan C (vía judicial): demanda de cumplimiento, rebaja, daños y perjuicios y, si procede, resolución. Llegados aquí, ganarás en función de lo bien que documentaste desde el principio. Por eso el burofax importa.

Dónde y cómo te apoyamos

Redacción a medida del burofax para tu caso (con anexos y prueba).
Negociación MASC: movemos al casero/promotora a un acuerdo rápido y firmado.
Pericial y presupuestos: gestionamos técnicos de confianza.
Demanda si hace falta: con un expediente blindado, las probabilidades suben y las costas pasan a tu favor.

Contacta y salimos hoy mismo: jrabogados.es | consultalegal.abogado | burofaxabogado.es — jr@jrabogados.es

Anexos prácticos para adjuntar a tu requerimiento

Relación de desperfectos por estancias (marca con números que correspondan a fotos).
Tabla de urgencias: qué no permite habitar (ACS, instalación eléctrica, fugas).
Presupuestos: al menos dos, con alcance idéntico para comparar.
Informe de caldera/gas si hay error de seguridad.
Mediciones de humedad si hay filtraciones (con higrometría).
Certificados eléctricos si has sufrido cortes o chispazos.
Cronograma propuesto de reparaciones.

Mini-guía de fotos “irrefutables”

General + detalle (plano amplio de la estancia y macro del defecto).
Regla/metro en la foto para dar escala (fisuras, manchas).
Pantallas de error (caldera, cuadro eléctrico).
Vídeo de 8–15 segundos mostrando el fallo en acción.
Timestamp visible y, si puedes, geoetiquetado activo.

Señales de que tu caso es fuerte

Defectos presentes desde el primer día (o primeras semanas).
Urgencias de seguridad, agua, gas, electricidad.
Silencio o negativa del casero/promotora tras aviso detallado.
Informe técnico que vincula el origen al estado de entrega.
Contrato/promesa que describía un estándar que no existe en realidad.

Señales de alerta (ajusta la táctica)

Defectos estéticos leves sin impacto en uso (mejor negociar que litigar).
Uso inadecuado que pueda imputarse al ocupante (no lo niegues; pericia).
Reparaciones “caseras” ya hechas que dificultan peritar el origen (mejor parar y peritar primero).

¿Te ayudamos a enviarlo perfecto?

Podemos redactarlo, adjuntar las pruebas, enviarlo por burofax y abrir un canal de negociación MASC para cerrar el acuerdo por escrito. Eso reduce tiempos, evita desgaste y, si toca demandar, llegas con todo atado.

Contacta ahora: jrabogados.es | consultalegal.abogado | burofaxabogado.es — jr@jrabogados.es

Nota final importante

No pospongas el requerimiento. En compraventas, los plazos son cortos y corren desde la entrega. En alquileres, cada día sin respuesta es pérdida de fuerza. Con un burofax técnico y bien armado, la mayoría de casos se resuelven antes de llegar al juzgado. Y si hay pleito, habrás hecho lo necesario para ganarlo.

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